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Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di
abitazione
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione
Capo III - Disposizioni processuali
Capo III - Disposizioni processuali
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione avente per oggetto
immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se
le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione
senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.
Art.2. (Disciplina della sublocazione). Il conduttore non può sublocare
totalmente l'immobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del
locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare
parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera
raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto
ed i vani sublocati.
Art.3. (Rinnovazione tacita). Il contratto si rinnova per un periodo di quattro
anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della
scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa
disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza
Art.4. (Recesso del conduttore). E' in facoltà delle parti consentire
contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi
prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente
dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può
recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dall'articolo 55,
il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista,
ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce
motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Art.6. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli
succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui
abitualmente conviventi *In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del
matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di
locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella
casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di
separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro
coniuge se tra i due si sia così con venuto.
Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione). E' nulla la clausola
che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa
locata.
Art.8. (Spese di registrazione). Le spese di registrazione del contratto di
locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto
contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua,
dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo
spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi
comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore
nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura
inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di
effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione
specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di
ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti
giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma
addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di
prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti
dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al
quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione
forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a
specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un
autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini). Il
conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento
locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle
modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere
relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al
primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In
tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal
proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto
applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.
Art.11. (Deposito cauzionale). Il deposito cauzionale non può essere superiore a
tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono
essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione). Il canone di
locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può
superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato. Il valore
locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile
per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di
produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi
indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del
canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di
locazione. Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal
locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone
determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un
massimo del 30 per cento .
Art.13. (Superficie convenzionale). La superficie convenzionale è data dalla
somma dei seguenti elementi: a) l'intera superficie dell'unità immobiliare; b)
il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento
della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per
cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in
godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie
condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale
dell'unità immobiliare. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani
con altezza utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere a),
b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie
convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera
a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b)
1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e
metri quadrati 70 ; c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati
46 I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano
agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi
dell'articolo 2
Art.14. (Costo base). Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui
costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L.
250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia,
Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana,
Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania,
Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di
ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in
mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle
imposte, oppure quella comunque accertata.
Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base). I coefficienti correttivi sono
stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni,
dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di
conservazione e manutenzione dell'immobile.
Art.16. (Tipologia). In relazione alla tipologia si fa riferimento alla
categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a)
2.00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1.25 per le abitazioni di
tipo civile (A/2); c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80
per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo
ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per
le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici
dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai
soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita
dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità
immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano
caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare
all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda
corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione
dell'edificio, delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè degli
impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla
richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla classe demografica si
applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con
popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in
comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili
siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli
immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per
gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80
per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il
numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati
sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.
Art.18. (Ubicazione). In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni
con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio
comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella
seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica;
c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro
storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata
periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli
comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone
entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con
popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni
previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (2), con i
seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro
edificato; c) 1,10 per il centro storico. All'interno delle zone di cui alle
lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i
consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici
particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in
sostituzione dei coefficienti suindicati.
Art.19. (Livello di piano). In relazione al livello di piano, limitatamente alle
unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori
terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate
al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c)
1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20
per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto
piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti
alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e
1,10.
Art.20. (Vetustà). In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di
degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di
costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i
successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si
è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro
dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali
lavori comunque accertato.
Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di
conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre; c) 0,60 se lo
stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto
dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare: 1) pavimenti; 2) pareti e
soffitti; 3) infissi; 4) impianto elettrico; 5) impianto idrico e servizi
igienico-sanitari; 6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni: 1) accessi, scale e ascensore; 2) facciate,
coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti
condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri
dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora
siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei
quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si
considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto
elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi,
ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più
unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi
entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà
analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.
Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975). Per gli immobili adibiti
ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo
base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della
Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello
di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31
marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il
costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per
regione o per gruppi di regioni, tenendo conto: a) dei costi di produzione
dell'edilizia convenzionata; b) dell'incidenza del contributo di concessione; c)
del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di
produzione; d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra
imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni
obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano
costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d)
del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto
di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a
fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al
primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno
essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui
sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini
dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in
quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei
costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione
per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base,
determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui
agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si
applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior
costo riguardi il costo di produzione.
Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano sull'immobile importanti
ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o
per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione
all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di
rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone
risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un
aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e
nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il
locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere
eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se
la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso
decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le
disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore
venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella
zona in cui è situato l'immobile. Le controversie derivanti dall'applicazione
del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e
seguenti.
Art.24. (Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad uso d'abitazione il
canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato
ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatasi nell'anno precedente. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese
successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata
Art.25. (Adeguamento del canone). Ciascuna delle parti, in ogni momento del
rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione
all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il
parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo
contrattuale. L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello
durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. )
Art.26. (Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui al presente capo non si
applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di
natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per
motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a
totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato
in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi
soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata (2/d); d) alle locazioni
relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9 (2/cost). Le
disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni
concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano
popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente
la entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio,
la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque
l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i
dati pubblicati dall'ISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della
condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione
Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e sublocazioni di
immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti
ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e
artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2
della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma
precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti
all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile,
anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una
durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende
pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il
contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora
l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura,
carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è
obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo,
allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata
prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima
di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E'
in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante
lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve
avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto
con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali
siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo
27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di
immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale
rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra
parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi
prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o
di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della
rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i
termini ivi previsti.
Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego
della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo
precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad
abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o
dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività
indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti
pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al
conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per
ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo
restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma
comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi
suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per
l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se,
prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della
concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare
l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita
conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e
ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano
incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il
possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o
locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del
contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n.
191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460,
convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora
l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale
pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il
possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di
rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni
previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres" negare la
rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi
esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la
medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5
della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno
1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai
fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve
dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la
disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata,
con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza,
rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo
27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a
pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi
precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle
prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma
dell'articolo precedente.
Art.30. (Procedura per il rilascio). Avvenuta la comunicazione di cui al terzo
comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la
disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore
abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il
conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-bis del codice di
procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il
canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del
pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto
l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad
istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui
alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza costituisce titolo
esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il
giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene
redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella
contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del
codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima
udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle
parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza
costituente titolo esecutivo.
Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità
dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei
mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria,
del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia
adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate
all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli
del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di
demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in
caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia
completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del
turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al
ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e
al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al
risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a
quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione
del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice,
oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al
locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al
comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale
previsto dal titolo III della presente legge.
Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di
locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali
variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del
canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed
impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti
di locazione stagionale
Art.33. (Canone delle locazioni stagionali). Il canone delle locazioni
stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all'articolo 32.
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del
rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a
una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il
conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo
27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le
attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto
ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra
previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della
stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che
siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo
esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata
dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità
di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per
la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare
specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione
dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o
comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio
all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile
Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si
applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili
utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti
con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di
attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili
complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può
sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso
del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone
comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha
liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono
liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione
effettiva della locazione.
Art.37. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli
succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto
risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione,
hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o
consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del
matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non
conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata
assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero
prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti
e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel
contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli
altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del
titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti,
artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione
nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire
a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con
atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono
essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le
altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito
ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il
diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della
comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale
giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto
di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo
diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere
effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno
successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o
del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più
persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a
ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente
da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal
rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla
notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi
diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere
rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si
applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le
quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento
effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Art.39. (Diritto di riscatto). Qualora il proprietario non provveda alla
notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia
superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso
dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla
trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni
altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto,
il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che
decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del
relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o
successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al
riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia
opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio
in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che
intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai
sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante
raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della
scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non
intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di
locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad
una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e
successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha
diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla
ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a
quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in
cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un
anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non
intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i
sei mesi successivi.
Art.41. (Norme applicabili). Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano
le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli
38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35.
Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività). I contratti di
locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative,
assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati,
e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità
di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27. A tali
contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonchè le
disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il
rilascio di cui all'articolo 28.
Capo III - Disposizioni processuali
Art.43. (Improcedibilità della domanda). La domanda concernente controversie
relative alla determinazione, all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non
può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui
all'articolo seguente. L'improcedibilità è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni
stato e grado del procedimento
Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione). La domanda di conciliazione
concernente la determinazione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone è
presentata al giudice competente. Il giudice convoca le parti, con comunicazione
da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre
quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per
l'amichevole componimento della vertenza. Se le parti si conciliano, viene
redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in
cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo. Se la
conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale. Nell'udienza di cui
sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle
parti, che possono sceglierli anche nell'ambito delle organizzazioni di
inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all'udienza
personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal
difensore
Art.45. (Ricorso al giudice). Se il tentativo di conciliazione non riesce, o
comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda
di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la
determinazione del canone (4/a) (4/b). Le controversie relative alle opere di
conservazione dell'immobile di cui all'articolo 23, alle indennità di cui
all'articolo 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592
del codice civile e 12 del R.D.L. 18 gennaio 1937, n. 975 , convertito, con
modificazioni, nella L. 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del
pretore qualunque ne sia il valore Sono nulle le clausole derogative dalla
competenza per territorio (4/a). In primo grado la parte può stare in giudizio
personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili nelle
controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento o
l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo
comma . Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere,
salvo conguaglio, l'importo non contestato.
Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie
individuali di lavoro). Il procedimento per le controversie di cui agli articoli
30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato
dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418,
419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice
di procedura civile e dall'articolo 431 dello stesso codice, in quanto
applicabile. Si applica altres" l'art. 145 delle disposizioni di attuazione del
codice di procedura civile
Art.47. (Poteri istruttori del giudice). Il giudice può disporre d'ufficio, in
qualsiasi momento, l'ispezione dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di
prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del
giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia
orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti*
Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale). Il pretore quando
rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle
controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di
cui all'articolo 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio
entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli
atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria .
Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore
o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice
competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la
riassunzione
Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario). Il giudice, quando
rileva che una causa promossa nelle forme stabilite nel presente capo riguarda
una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la
causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice
competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la
riassunzione con rito ordinario. In tal caso le prove acquisite avranno
l'efficacia consentita dalle norme ordinarie
Art.50. (Incompetenza del giudice). Quando una causa relativa alle controversie
di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente,
l'incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria
difensiva di cui all'articolo 416 del codice di procedura civile, ovvero
rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di cui all'articolo 420 dello
stesso codice. Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del
comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un
termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione
Art.51. (Delle impugnazioni). L'appello contro le sentenze del pretore nei
processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45 si propone
al tribunale Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla
presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo,
secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. E'
applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell'articolo 429 dello
stesso codice
Art.52. (Cambiamento del rito in appello). Il giudice, se ritiene che il
procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto,
procede a norma degli artt. 48 e 49
Art.53. (Consulente tecnico in appello). Il giudice, nell'udienza di cui al
primo comma dell'articolo 437 del codice di procedura civile, può nominare un
consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti
giorni. Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni
prima della nuova udienza
Art.54. (Clausola compromissoria). E' nulla la clausola con la quale le parti
stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano
decise da arbitri.
Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti). La morosità del
conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può
essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un
quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti
i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato
degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non
superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci
giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per
non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il
termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza,
protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni
economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e
dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di
difficoltà
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